Asociația de proprietari (condominiu): drepturile locatarilor

Din 2023 locatarii din blocuri se ghidează după Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu, care a înlocuit vechea lege din 2000. Ea spune cum se înființează asociația de proprietari, cum decide adunarea generală, ce are voie și ce nu are voie administratorul și cum se strâng banii pentru reparații. Mai jos ai pe scurt drepturile tale și pașii dacă lucrurile merg prost.

Ce este condominiul și asociația de proprietari

Condominiul este ansamblul format din teren și una sau mai multe clădiri în care fiecare are apartamentul lui (unitatea, în limbajul legii), iar scara, acoperișul, subsolul și rețelele sunt părți comune. Asociația de proprietari din condominiu (APC) este organizația tuturor proprietarilor, fără scop de profit. Din momentul înregistrării asociației, toți proprietarii devin membri, indiferent dacă au semnat sau nu actul de înființare.

Legea se aplică tuturor condominiilor, chiar dacă spațiile sunt locuințe sau nu.

Cum se constituie asociația

1. Se întocmește o hotărâre de înființare în formă scrisă, cu lista și semnăturile proprietarilor, la care se anexează statutul asociației.
2. Hotărârea este valabilă dacă o semnează proprietarii a cel puțin 5 unități dintr-un condominiu locativ. Dacă blocul are mai puțin de 10 unități, e nevoie de mai mult de jumătate dintre proprietari. Nu se cere adunare generală pentru această semnare.
3. Asociația se înregistrează în registrul de stat al persoanelor juridice. Denumirea trebuie să conțină „Asociația de Proprietari din Condominiu” sau „APC”.
4. Asociația trebuie să fie prezentă și în platforma e-Condominiu, unde se plasează fișa ei de sinteză.

Adunarea generală: cum se ia o decizie

Adunarea generală (toți proprietarii) este organul suprem. Hotărârile ei, luate legal, sunt obligatorii pentru toți, inclusiv pentru cei care au lipsit sau au votat împotrivă. Ea aprobă, printre altele, bugetul anual, mărimea contribuțiilor, fondul de reparații, regulamentul condominiului, numește și revocă administratorul.

• Frecvență: se convoacă cel puțin o dată pe an de către administrator.
• Poți cere tu convocarea: proprietarii care dețin cel puțin 10% din unități pot cere în scris o adunare; ea se convoacă în 14 zile, iar dacă administratorul nu o face, o pot convoca ei înșiși.
• Anunțul: include data, locul, ordinea de zi și cvorumul. Dacă e lăsat în cutia poștală sau trimis, trebuie să treacă cel puțin 10 zile până la ședință. Orice proprietar poate cere includerea unei probleme pe ordinea de zi.
• Cvorum: peste jumătate din voturi. Dacă lipsește, adunarea se repetă (nu mai devreme de 48 de ore și nu mai târziu de 30 de zile), iar atunci e suficient peste un sfert din voturi.
• Vot: de regulă mai mult de jumătate din voturile celor prezenți. Pentru buget, cuantumul contribuțiilor și acordarea dreptului de folosință asupra părților comune e nevoie de cel puțin 2/3 din voturile proprietarilor din condominiu.
• Reprezentare: poți vota personal sau prin reprezentant împuternicit, iar legea permite și participarea prin mijloace electronice.
• Procesul-verbal: se întocmește în 10 zile, iar hotărârile se comunică tuturor în același termen.

Administratorul: ce face și cum poate fi schimbat

Administratorul reprezintă asociația, execută hotărârile adunării, ține contabilitatea, administrează banii din contul bancar, ține lista proprietarilor și procesele-verbale, colectează datoriile și răspunde la petițiile proprietarilor. El prezintă adunării proiectul bugetului până la 30 noiembrie, iar adunarea îl aprobă până la 31 decembrie.

Adunarea generală îl poate revoca oricând, cu sau fără motiv, și alege concomitent altul.

Cotizații și fondul de reparație și dezvoltare

• Asociația este obligată să aibă un fond de reparație și dezvoltare, într-un cont bancar separat.
• Contribuția fiecărui proprietar este proporțională cu cota-parte a apartamentului lui și apare pe o linie separată în factură.
• Adunarea poate scuti unii proprietari sau poate stabili grafice de plată pentru cei vulnerabili social.
• Banii din fond pot fi folosiți doar pentru scopurile din lege: intervenții urgente, expertize, audit energetic, proiecte, reparații și reabilitarea clădirii, plata creditelor pentru lucrări.
• Asociația trebuie să te informeze trimestrial despre soldul contului fondului.
• Asociația nu poate stabili penalități sau dobânzi de întârziere prin hotărârile ei; se aplică dobânda legală. Dacă ai restanțe de 3 luni sau mai mult, administratorul trebuie să înceapă colectarea datoriei.

Drepturile și obligațiile tale ca proprietar

Drepturi

• să folosești apartamentul și părțile comune conform destinației;
• să ceri ca ceilalți să respecte legea, actul de constituire și regulamentul condominiului;
• să închiriezi apartamentul, cu înștiințarea administratorului;
• să primești informații și să vezi documentele asociației: administratorul răspunde în cel mult o săptămână, sau o lună pentru solicitări complexe;
• să ai acces online la statut, regulamente, procese-verbale, contracte și rulajul conturilor, dacă adunarea nu a hotărât altfel.

Obligații

• să te porți cu bună-credință și bună vecinătate;
• să-ți întreții și repari apartamentul pe cont propriu;
• să permiți accesul în apartament, cu preaviz de 3 zile, pentru inspecții sau reparații la părțile comune și la contoare (fără preaviz în caz de avarie);
• să plătești cotele și contribuțiile aprobate;
• să răspunzi pentru prejudiciile cauzate vecinilor de tine, familie, chiriași sau vizitatori.

Ce faci dacă administratorul nu respectă regulile

1. Cere informația în scris. Dacă refuză sau nu răspunde, poți cere adunării să decidă asupra refuzului sau, în 2 săptămâni de la refuz, poți merge în instanță.
2. Cere o adunare generală împreună cu alți proprietari (10% din unități) și pune pe ordinea de zi raportul financiar sau revocarea.
3. Cere un audit extern. Dacă asociația nu a fost auditată în ultimii 2 ani financiari, oricare 3 proprietari pot angaja un auditor, iar administratorul trebuie să colaboreze.
4. Contestă hotărârea ilegală în instanță. Hotărârile adunării pot fi nule sau anulabile în condițiile Codului civil. Atenție: dacă majoritatea proprietarilor au consimțit expres, hotărârea nu mai poate fi anulată pentru vicii de procedură.
5. Sesizează primăria. Legea prevede că controlul asupra activității asociației îl exercită autoritatea administrației publice locale.

Dacă situația e complicată, consultă un avocat și verifică textul actual al legii pe legis.md, deoarece legea poate fi modificată.