Cumpărarea unui apartament: ce verifici la Cadastru și pașii la notar

Cumperi un apartament în Moldova doar prin contract autentificat de notar, iar dreptul tău devine opozabil după înregistrarea în Registrul bunurilor imobile (RBI), ținut de IP Cadastrul Bunurilor Imobile. Înainte să dai avans, verifici în RBI cine este proprietarul și dacă apartamentul are sarcini. Mai jos: ce documente cere notarul, cum le obții, ce verifici și cum se înregistrează dreptul tău.

Cum funcționează o tranzacție cu un imobil

Potrivit informației IP Cadastrul Bunurilor Imobile, un imobil poate fi vândut doar de proprietarul al cărui drept este înregistrat în RBI. Contractul de vânzare-cumpărare se perfectează de notar. Pentru autentificare, pe lângă actul de proprietate și alte acte cerute de notar, sunt necesare două documente de la serviciul cadastral teritorial din zona imobilului:

• extrasul din RBI, care atestă situația juridică a imobilului la zi (proprietar, sarcini, restricții);
• certificatul sau extrasul privind valoarea imobilului, care atestă valoarea în scopul impozitării.

Agenția Servicii Publice confirmă aceeași regulă pe pagina sa de întrebări frecvente.

Ce verifici la Cadastru înainte să semnezi

1. Proprietarul. Numele din extras trebuie să coincidă cu cel din buletinul vânzătorului. Dacă sunt mai mulți proprietari, semnează toți sau reprezentanții lor cu procură.
2. Sarcinile și restricțiile. Extrasul arată situația juridică a bunului: caută ipoteci, sechestre, interdicții sau alte înscrieri. Dacă există, cere notarului să-ți explice ce înseamnă și cum se radiază.
3. Datele imobilului. Adresa, numărul cadastral și suprafața din extras trebuie să corespundă cu apartamentul pe care îl vezi. Verifică și dacă eventualele modificări (de exemplu un balcon închis sau o încăpere unită) apar în documentele cadastrale.
4. Valoarea pentru impozitare din certificat, pe care o cere notarul.

Informații publice despre un bun imobil poți căuta gratuit și pe portalul e-Cadastru (cadastru.md), pe pagina IP CBI. Extrasul oficial rămâne însă cel eliberat de serviciul cadastral.

Cum obții extrasul și certificatul

Ambele documente se cer la ghișeul serviciului cadastral, la Centrul Multifuncțional sau online. Cererea online se depune prin platforma de dezvoltare a serviciilor electronice (PDSE), accesibilă de pe ipcbi.gov.md, rubrica de comandă online, sau de pe servicii.gov.md. Dacă te autentifici cu semnătură electronică, documentele vin în formă electronică în MCabinet. Potrivit IP CBI, extrasul electronic descărcat de pe portal are aceeași valoare juridică ca cel pe hârtie.

Tarifele se stabilesc prin acte oficiale și se actualizează. Pagina IP CBI cu tarife trimite acum la Ordinul IP CBI nr. 115/2026, așa că suma exactă o iei de acolo (ipcbi.gov.md/ro/tarife), nu din surse mai vechi. O pagină informativă a IP CBI spune că cererile online costă mai puțin decât cele la ghișeu, dar verifică diferența în tariful curent.

Pentru ghișeu, te programezi online: la rețeaua CMF pe re.asp.gov.md, iar la serviciile cadastrale teritoriale pe programari.gov.md/ro/CBI. Centrala IP CBI: str. A. Pușkin 47, Chișinău, tel. +373 22 207-600.

Pașii la notar

1. Alegi notarul și îl întrebi lista exactă de acte, onorariul și cine îl plătește. Onorariile și lista oficială a notarilor sunt la Camera Notarilor (notariat.md), nu le-am putut verifica pe pagina lor.
2. Pregătești actele. Notarul cere, de regulă, buletinele părților, actul de proprietate al vânzătorului, extrasul din RBI și certificatul de valoare. Dacă cineva semnează prin procură sau dacă vânzătorul este căsătorit, notarul îți spune ce acte suplimentare trebuie.
3. Citești proiectul contractului: prețul, termenul de predare, suma plătită și cum, starea apartamentului, plata utilităților.
4. Semnezi contractul în fața notarului, care îl autentifică.
5. Notarul depune cererea de înregistrare. Potrivit IP CBI, după autentificare notarul are obligația să depună cererea de înregistrare a dreptului pe numele cumpărătorului, electronic, prin platforma E-Notar, cu o copie semnată electronic a actului. Deci nu mai trebuie să mergi tu la Centrul Multifuncțional.
6. Primești confirmarea. Certificatul electronic cu înscrierile din RBI ajunge la notar și în MCabinet. La cerere, îl poți ridica pe hârtie sau poți cere livrare la domiciliu prin MDelivery.

Greșeli frecvente

• Plata unui avans „pe cuvânt”, fără să fi văzut extrasul din RBI.
• Verificarea apartamentului doar după acte vechi, nu după un extras proaspăt.
• Ignorarea ipotecilor sau sechestrelor din extras.
• Semnarea fără să citești contractul întreg.
• Neverificarea facturilor neplătite la apă, gaz, curent și întreținere înainte de predare.

Ce faci dacă înregistrarea e respinsă

Potrivit întrebărilor frecvente de pe site-ul IP CBI, o decizie de respingere a cererii de înregistrare poate fi contestată la registratorul central, iar dacă nu ești mulțumit, în instanță. Începe cu notarul, care a depus cererea.