Drepturile chiriașului: contractul de închiriere în Moldova

Dacă închiriezi o locuință în Moldova, contractul scris este principala ta protecție: acolo sunt chiria, termenul, regulile de plecare și ce se întâmplă cu garanția. Mai jos găsești ce se poate verifica pe surse oficiale: ce este contractul de locațiune, de ce trebuie să fie scris și înregistrat la fisc, cum îți faci reședința temporară și ce verifici înainte să semnezi. Termenele de preaviz și regulile de majorare a chiriei le citești direct în lege, la sursele indicate.

Ce este contractul de locațiune

Codul civil (art. 875) definește locațiunea astfel: o parte (locatorul, adică proprietarul) dă celeilalte (locatarul, adică chiriașul) un bun determinat în folosință temporară sau în folosință și posesie temporară, iar chiriașul se obligă să plătească chiria. Deci contractul este cu plată și pe timp limitat. Pentru locuințe, Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe stabilește că forma și termenul contractului se determină potrivit Codului civil.

Conform textului Legii nr. 75/2015 pe legis.md, contractul de locațiune a locuinței se încheie în formă scrisă și se înregistrează la organul fiscal teritorial. Contractul verbal sau „pe cuvânt” te lasă fără dovezi, deci evită-l.

Ce trebuie să conțină contractul

Legea cu privire la locuințe cere ca în contract să fie indicate cel puțin:

• numele și datele personale ale proprietarului și ale chiriașului;
• condițiile de încetare a contractului și de eliberare a locuinței;
• alte clauze pe care le conveniți între voi.

În practică, scrie clar și: adresa exactă a locuinței, suma chiriei și data plății, cine achită serviciile comunale (apă, gaz, curent, încălzire, întreținere), termenul contractului, suma și condițiile de returnare a eventualei garanții, precum și lista bunurilor din locuință. Aceste puncte sunt recomandări practice, nu cerințe citate din lege, dar ele previn cele mai multe certuri.

Drepturile tale ca chiriaș

• Stabilitate în raportul de locațiune. Legea nr. 75/2015 include stabilitatea raporturilor de locațiune în componența dreptului la locuință.
• Să locuiești cu familia. Potrivit legii, ai dreptul să-ți aduci membrii familiei în locuința închiriată, iar cei care locuiesc împreună cu tine au aceleași drepturi și obligații care decurg din contract.
• Să-ți faci reședința temporară. Dacă locuința este proprietate privată, contractul de locațiune este actul care îți permite să te înregistrezi la reședința temporară (vezi mai jos).
• Să plătești doar ce prevede contractul. Nicio sumă nu se schimbă „din mers”: orice modificare a chiriei sau a condițiilor trebuie să respecte contractul și legea.

Obligația ta de bază este să plătești chiria la termen. Codul civil mai prevede și alte obligații ale locatarului (art. 888), de exemplu folosirea bunului conform destinației.

Pași înainte și după semnare

1. Cere dovada că omul chiar poate închiria. Cere actul de proprietate și un extras din Registrul bunurilor imobile; vezi și ghidul nostru despre cumpărarea unui apartament, unde explicăm cum se obține extrasul. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul trebuie să fie semnat de toți sau de un reprezentant cu procură.
2. Vizitează locuința și fă fotografii. Fotografiază starea pereților, mobilei, aparatelor și notează indexul contoarelor în ziua mutării.
3. Citește contractul întreg înainte să semnezi. Verifică termenul, chiria, garanția, cine face reparațiile și cum se poate rezilia contractul.
4. Semnați în două exemplare. Fiecare parte păstrează unul, cu semnătură pe fiecare pagină, dacă așa convenți.
5. Proprietarul înregistrează contractul la Serviciul Fiscal de Stat. Potrivit informațiilor SFS, persoanele fizice care dau o locuință în chirie trebuie să înregistreze contractul în 7 zile de la încheiere, la orice subdiviziune a SFS sau electronic, prin serviciul e-Cerere. Impozitul din chirie îl plătește proprietarul; rata și termenele de plată le găsești pe sfs.md.
6. Fă-ți reședința temporară la ASP, dacă ai nevoie (de exemplu pentru servicii publice sau școală).

Reședința temporară pe baza contractului

Pe pagina Agenției Servicii Publice, pentru înregistrarea la reședința temporară într-o locuință privată ai nevoie de actul de identitate (pentru persoane peste 14 ani) sau certificatul de naștere (sub 14 ani), de contractul de locațiune și de dovada plății tarifului. Perioada înregistrării este cea din contract. Tariful și cazurile de scutire sunt pe asp.gov.md, deci verifică-le înainte să mergi.

Greșeli frecvente

• Închirierea fără contract scris sau cu un contract neînregistrat la fisc, care te lasă fără dovezi în caz de dispută.
• Plata chiriei în numerar fără chitanță sau fără mențiune în contract.
• Semnarea fără să verifici cine este proprietarul real.
• Lipsa unui act de predare a locuinței, cu starea bunurilor și indexul contoarelor.
• Garanție fără condiții scrise de returnare.

Ce faci dacă apare un conflict

Începe prin a scrie proprietarului (mesaj sau scrisoare cu confirmare), cu referire la punctul din contract. Păstrează chitanțele, extrasele bancare și fotografiile. Dacă nu vă înțelegeți, un litigiu privind contractul de locațiune se soluționează în instanță, iar pentru termenele de preaviz, majorarea chiriei și rezilierea contractului consultă textul Codului civil și al Legii nr. 75/2015 pe legis.md sau cere sfatul unui avocat. Dacă nu poți plăti avocat, verifică dacă ai dreptul la asistență juridică garantată de stat, pe site-ul Consiliului Național pentru Asistență Juridică Garantată de Stat.