Ассоциация собственников в кондоминиуме (APC) в Молдове: права жильцов многоэтажек

Как создаётся ассоциация

1. Составляется письменное решение о создании со списком и подписями собственников, к которому прилагается устав ассоциации.
2. Решение действительно, если его подписали собственники не менее 5 единиц в жилом кондоминиуме. Если в доме меньше 10 единиц, нужно больше половины собственников. Общее собрание для такого подписания не требуется.
3. Ассоциация регистрируется в государственном реестре юридических лиц. Название должно содержать «Asociația de Proprietari din Condominiu» или «APC».
4. Ассоциация должна быть представлена и на платформе e-Condominiu, где размещается её сводная карточка.

Общее собрание: как принимается решение

Общее собрание (все собственники) — высший орган. Его законно принятые решения обязательны для всех, в том числе для тех, кто отсутствовал или голосовал против. Оно утверждает, среди прочего, годовой бюджет, размер взносов, фонд ремонта, положение о кондоминиуме, назначает и отзывает администратора.

• Периодичность: собрание созывает администратор не реже одного раза в год.
• Вы можете сами потребовать созыва: собственники, владеющие не менее 10% единиц, могут письменно потребовать собрания; оно созывается в течение 14 дней, а если администратор этого не делает, они могут созвать его сами.
• Объявление: содержит дату, место, повестку дня и кворум. Если его оставляют в почтовом ящике или отправляют, до заседания должно пройти не менее 10 дней. Любой собственник может попросить включить вопрос в повестку дня.
• Кворум: больше половины голосов. Если кворума нет, собрание проводят повторно (не раньше чем через 48 часов и не позже чем через 30 дней), и тогда достаточно больше четверти голосов.
• Голосование: как правило, больше половины голосов присутствующих. Для бюджета, размера взносов и предоставления права пользования общими частями нужно не менее 2/3 голосов собственников кондоминиума.
• Представительство: голосовать можно лично или через уполномоченного представителя, а закон допускает и участие с помощью электронных средств.
• Протокол: составляется в течение 10 дней, и в тот же срок решения доводятся до всех.

Администратор: что он делает и как его сменить

Администратор представляет ассоциацию, исполняет решения собрания, ведёт бухгалтерию, распоряжается деньгами на банковском счёте, ведёт список собственников и протоколы, взыскивает долги и отвечает на петиции собственников. Он представляет собранию проект бюджета до 30 ноября, а собрание утверждает его до 31 декабря.

Общее собрание может отозвать его в любой момент, с причиной или без, и одновременно избрать другого.

Взносы и фонд ремонта и развития

• Ассоциация обязана иметь фонд ремонта и развития на отдельном банковском счёте.
• Взнос каждого собственника пропорционален доле его квартиры и указывается отдельной строкой в счёте.
• Собрание может освободить некоторых собственников или установить графики оплаты для социально уязвимых.
• Деньги фонда можно использовать только на цели, предусмотренные законом: срочные вмешательства, экспертизы, энергоаудит, проекты, ремонт и реабилитацию здания, выплату кредитов на работы.
• Ассоциация обязана ежеквартально сообщать вам остаток на счёте фонда.
• Ассоциация не может устанавливать своими решениями пени или проценты за просрочку; применяются законные проценты. Если у вас задолженность 3 месяца и более, администратор должен начать взыскание долга.

Ваши права и обязанности как собственника

Права

• пользоваться квартирой и общими частями по назначению;
• требовать, чтобы остальные соблюдали закон, учредительный акт и положение о кондоминиуме;
• сдавать квартиру в аренду, уведомив администратора;
• получать информацию и знакомиться с документами ассоциации: администратор отвечает не позднее чем через неделю, а по сложным запросам — через месяц;
• иметь онлайн-доступ к уставу, положениям, протоколам, договорам и движению средств по счетам, если собрание не решило иначе.

Обязанности

• вести себя добросовестно и по-добрососедски;
• содержать и ремонтировать свою квартиру за свой счёт;
• обеспечивать доступ в квартиру, с предупреждением за 3 дня, для осмотров или ремонта общих частей и счётчиков (без предупреждения — в случае аварии);
• платить утверждённые взносы и отчисления;
• отвечать за ущерб, причинённый соседям вами, членами семьи, арендаторами или гостями.

Что делать, если администратор не соблюдает правила

1. Запросите информацию письменно. Если он отказывает или не отвечает, можно попросить собрание принять решение по отказу или в течение 2 недель после отказа обратиться в суд.
2. Потребуйте общего собрания вместе с другими собственниками (10% единиц) и внесите в повестку финансовый отчёт или отзыв администратора.
3. Потребуйте внешнего аудита. Если ассоциация не проходила аудит за последние 2 финансовых года, любые 3 собственника могут нанять аудитора, а администратор обязан сотрудничать.
4. Оспорьте незаконное решение в суде. Решения собрания могут быть ничтожными или оспоримыми на условиях Гражданского кодекса. Внимание: если большинство собственников прямо выразили согласие, решение уже нельзя отменить из-за процедурных нарушений.
5. Обратитесь в примэрию. Закон предусматривает, что контроль за деятельностью ассоциации осуществляет орган местного публичного управления.

Если ситуация сложная, проконсультируйтесь с адвокатом и проверьте актуальный текст закона на legis.md, поскольку закон может меняться.