Покупка квартиры в Молдове: что проверить в Кадастре и шаги у нотариуса

Что проверить в Кадастре перед подписанием

1. Собственника. Имя в выписке должно совпадать с именем в удостоверении личности (buletin) продавца. Если собственников несколько, подписывают все или их представители по доверенности.
2. Обременения и ограничения. Выписка показывает юридическое состояние имущества: ищите ипотеки, аресты, запреты или другие записи. Если они есть, попросите нотариуса объяснить, что они означают и как снимаются.
3. Данные объекта. Адрес, кадастровый номер и площадь в выписке должны соответствовать квартире, которую вы видите. Проверьте также, отражены ли в кадастровых документах возможные изменения (например, застеклённый балкон или объединённая комната).
4. Стоимость для налогообложения в справке, которую требует нотариус.

Публичную информацию об объекте недвижимости можно бесплатно искать и на портале e-Cadastru (cadastru.md), на странице IP CBI. Но официальной остаётся выписка, выданная кадастровым органом.

Как получить выписку и справку

Оба документа запрашиваются в окне кадастрового органа, в Многофункциональном центре или онлайн. Онлайн-заявление подаётся через платформу развития электронных услуг (PDSE), доступную на ipcbi.gov.md в разделе онлайн-заказа, или на servicii.gov.md. Если вы авторизуетесь с электронной подписью, документы приходят в электронном виде в MCabinet. По данным IP CBI, электронная выписка, скачанная с портала, имеет такую же юридическую силу, как бумажная.

Тарифы устанавливаются официальными актами и обновляются. Страница IP CBI с тарифами сейчас ссылается на Приказ IP CBI № 115/2026, поэтому точную сумму берите оттуда (ipcbi.gov.md/ro/tarife), а не из более старых источников. На одной из информационных страниц IP CBI сказано, что онлайн-заявления стоят дешевле, чем поданные в окне, но проверьте разницу в действующем тарифе.

В окно записываются онлайн: в сеть многофункциональных центров (CMF) — на re.asp.gov.md, а в территориальные кадастровые органы — на programari.gov.md/ro/CBI. Центральный офис IP CBI: ул. А. Пушкина 47, Кишинёв, тел. +373 22 207-600.

Шаги у нотариуса

1. Выберите нотариуса и спросите у него точный перечень документов, размер гонорара и кто его платит. Гонорары и официальный список нотариусов есть у Нотариальной палаты (Camera Notarilor, notariat.md), мы не смогли проверить их на её странице.
2. Подготовьте документы. Нотариус, как правило, требует удостоверения личности сторон, документ о собственности продавца, выписку из RBI и справку о стоимости. Если кто-то подписывает по доверенности или продавец состоит в браке, нотариус скажет, какие дополнительные документы нужны.
3. Прочитайте проект договора: цена, срок передачи, уплаченная сумма и способ оплаты, состояние квартиры, оплата коммунальных услуг.
4. Подпишите договор в присутствии нотариуса, который его удостоверяет.
5. Нотариус подаёт заявление о регистрации. По данным IP CBI, после удостоверения нотариус обязан подать заявление о регистрации права на имя покупателя в электронном виде, через платформу E-Notar, с электронно подписанной копией документа. Значит, вам самому больше не нужно идти в Многофункциональный центр.
6. Вы получаете подтверждение. Электронная справка с записями из RBI приходит нотариусу и в MCabinet. По запросу её можно получить на бумаге или заказать доставку на дом через MDelivery.

Частые ошибки

• Платить задаток «на слово», не увидев выписку из RBI.
• Проверять квартиру только по старым документам, а не по свежей выписке.
• Игнорировать ипотеки или аресты, указанные в выписке.
• Подписывать, не прочитав весь договор.
• Не проверять неоплаченные счета за воду, газ, электричество и содержание дома до передачи квартиры.

Что делать, если в регистрации отказали

Согласно частым вопросам на сайте IP CBI, решение об отказе в регистрации можно обжаловать у центрального регистратора, а если результат вас не устроит — в суде. Начните с нотариуса, который подавал заявление.