Аренда квартиры в Молдове: права квартиросъёмщика и договор найма

Что должен содержать договор

Закон о жилье требует, чтобы в договоре было указано как минимум:

• имена и личные данные собственника и квартиросъёмщика;
• условия прекращения договора и освобождения жилья;
• другие условия, о которых вы договоритесь между собой.

На практике чётко пропишите также: точный адрес жилья, размер арендной платы и дату оплаты, кто платит за коммунальные услуги (вода, газ, электричество, отопление, содержание дома), срок договора, сумму и условия возврата залога, если он есть, а также перечень имущества в квартире. Эти пункты — практические рекомендации, а не требования, процитированные из закона, но они предотвращают большинство споров.

Ваши права как квартиросъёмщика

• Стабильность отношений найма. Закон № 75/2015 включает стабильность отношений найма в содержание права на жильё.
• Жить с семьёй. По закону вы вправе вселить в снятое жильё членов своей семьи, а те, кто живёт вместе с вами, имеют те же права и обязанности, вытекающие из договора.
• Оформить временную регистрацию. Если жильё находится в частной собственности, договор найма — документ, позволяющий вам оформить временную регистрацию (viza de reședință) (см. ниже).
• Платить только то, что предусмотрено договором. Никакая сумма не меняется «на ходу»: любое изменение арендной платы или условий должно соответствовать договору и закону.

Ваша основная обязанность — вовремя платить арендную плату. Гражданский кодекс предусматривает и другие обязанности нанимателя (ст. 888), например использование имущества по назначению.

Шаги до и после подписания

1. Попросите доказательство, что человек действительно может сдавать жильё. Попросите документ о собственности и выписку из Реестра недвижимого имущества; см. также наш гид о покупке квартиры, где мы объясняем, как получить выписку. Если у жилья несколько собственников, договор должны подписать все или представитель по доверенности.
2. Осмотрите жильё и сделайте фотографии. Сфотографируйте состояние стен, мебели, техники и запишите показания счётчиков в день въезда.
3. Прочитайте весь договор до подписания. Проверьте срок, арендную плату, залог, кто делает ремонт и как можно расторгнуть договор.
4. Подпишите договор в двух экземплярах. Каждая сторона хранит по одному, с подписью на каждой странице, если вы так договорились.
5. Собственник регистрирует договор в Государственной налоговой службе (SFS). По информации SFS, физические лица, сдающие жильё внаём, должны зарегистрировать договор в течение 7 дней с момента заключения в любом подразделении SFS или электронно, через услугу e-Cerere. Налог с арендной платы платит собственник; ставку и сроки уплаты можно найти на sfs.md.
6. Оформите временную регистрацию в Агентстве государственных услуг (ASP), если она вам нужна (например, для государственных услуг или школы).

Временная регистрация на основании договора

На странице Агентства государственных услуг указано, что для временной регистрации (viza de reședință) в частном жилье нужны удостоверение личности (для лиц старше 14 лет) или свидетельство о рождении (младше 14 лет), договор найма и подтверждение оплаты тарифа. Срок регистрации — тот, что указан в договоре. Тариф и случаи освобождения от оплаты есть на asp.gov.md, так что проверьте их перед визитом.

Частые ошибки

• Съём жилья без письменного договора или с договором, не зарегистрированным в налоговой, что оставляет вас без доказательств в случае спора.
• Оплата аренды наличными без расписки или без отметки в договоре.
• Подписание без проверки, кто является настоящим собственником.
• Отсутствие акта приёма-передачи жилья с указанием состояния имущества и показаний счётчиков.
• Залог без письменных условий возврата.

Что делать, если возник конфликт

Начните с письменного обращения к собственнику (сообщение или письмо с подтверждением получения) со ссылкой на пункт договора. Сохраняйте расписки, банковские выписки и фотографии. Если договориться не удаётся, спор о договоре найма решается в суде, а о сроках предупреждения, повышении арендной платы и расторжении договора читайте в тексте Гражданского кодекса и Закона № 75/2015 на legis.md или обратитесь за советом к адвокату. Если вы не можете оплатить адвоката, проверьте, положена ли вам гарантируемая государством юридическая помощь, на сайте Национального совета по гарантируемой государством юридической помощи (CNAJGS).