Apartament în construcție întârziat: drepturile cumpărătorului și ce faci
Ghid · actualizat la 6 octombrie 2026
Dezvoltatorul nu dă blocul în exploatare la termen? Ce spune Codul civil, ce verifici înainte de semnare, plățile pe etape, penalitățile, somația și rezilierea contractului.
Model gata de completatCompletează modelul de reclamație și descarcă-l în Word sau PDF →Pe scurt: când cumperi un apartament într-un bloc care încă se construiește, contractul cu dezvoltatorul este reglementat de Codul civil, la art. 1170–1176, „vânzarea-cumpărarea bunului imobil în construcție”. Legea cere o dată concretă de dare în exploatare, limitează cât poți plăti înainte de fiecare etapă și îți dă drepturi dacă dezvoltatorul întârzie: penalitățile din contract, un termen suplimentar prin somație și, la nevoie, desființarea contractului cu banii înapoi. Informații verificate la 6 octombrie 2026; ghidul este informativ și nu înlocuiește un avocat.
Nu am găsit în vigoare o lege separată pentru construcția de locuințe cu banii persoanelor fizice: regulile speciale sunt cele din Codul civil. Ministerul Infrastructurii și Dezvoltării Regionale a prezentat în mai 2026 un proiect de lege despre oprirea rapidă a construcțiilor ilegale; verifică pe legis.md dacă a fost adoptat.
Ce fel de contract semnezi
- Numele contractului nu contează. Regulile se aplică și antecontractelor, rezervărilor și oricăror aranjamente, „indiferent de denumirea lor”, prin care ți se promite un apartament în construcție contra unei plăți (art. 1170 alin. (3)). Deci și un „contract de investiție” intră aici.
- Clauzele în defavoarea ta sunt nule. Orice clauză care derogă de la aceste reguli în detrimentul cumpărătorului consumator sau îi limitează drepturile este lovită de nulitate absolută (art. 1170 alin. (2)).
- Ce trebuie să scrie în contract (art. 1171): numărul cadastral, numărul și data eliberării și a expirării autorizației de construire, cota-parte din teren și din părțile comune, data asumată de dare în exploatare, ca dată calendaristică concretă, prețul și graficul de plată. La contract se anexează copia autorizației de construire și planul apartamentului.
- Înregistrarea provizorie. Dreptul tău de proprietate se înregistrează provizoriu în Registrul bunurilor imobile. Este interzis să ți se ceară orice plată din contract înainte de această înregistrare (art. 1172).
- Plăți pe etape (art. 1173): cel mult 5% din preț după înregistrarea provizorie, 35% după finalizarea fundației, 70% după acoperiș și pereții exteriori, 95% după darea în exploatare și 100% după actul de predare-primire. Dacă ai plătit peste aceste limite, poți cere restituirea diferenței, chiar dacă știai (art. 1173 alin. (2)).
- Contul fiduciar. Părțile pot conveni ca banii să fie plătiți într-un cont fiduciar de sechestru la bancă, din care dezvoltatorul primește sumele pe măsura etapelor (art. 1175).
Ce verifici înainte să semnezi
Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică (INST), în „Ghidul cumpărătorului”, recomandă ca, înainte de contractul în formă autentică la notar, să ceri și să verifici:
Publicitate
- Autorizația de construire, dacă e valabilă și dacă regimul de înălțime corespunde etajului la care cumperi. INST dă exemplul unui apartament la etajul 6 într-un bloc autorizat pentru 5 etaje: riști să nu-l poți înregistra niciodată.
- Documentația de proiect verificată, cu ștampila în original, în care apare apartamentul tău, cu suprafața, numărul și amplasarea pe etaj.
- Extrasul din Registrul bunurilor imobile: că vânzătorul este proprietarul de drept și că bunul nu e sechestrat, gajat sau în litigiu.
- Termenul exact al recepției și o penalitate pe care dezvoltatorul o plătește dacă nu dă blocul în exploatare la timp, scrise în contract.
- Registrele INST: pe inst.gov.md, la „Informații publice”, găsești lista blocurilor locative în execuție și lista obiectivelor recepționate începând cu 2022.
Cum citești extrasul și ce face notarul afli din ghidurile Cumpărarea unui apartament: Cadastru și notar și Autorizația de construire.
Dacă blocul întârzie: pașii
- Verifică data din contract. Dezvoltatorul este obligat să finalizeze lucrările și să dea blocul în exploatare până la data convenită (art. 1174 alin. (5)).
- Calculează penalitatea. Dacă în contract există o clauză penală, ea stabilește dinainte suma datorată pentru întârziere, fixă sau ca procent, inclusiv sub forma unei dobânzi de întârziere (art. 947).
- Trimite somația. Îi acorzi dezvoltatorului, prin declarație scrisă, un termen suplimentar pentru executare (art. 902). În acest timp poți suspenda propriile plăți corelative și poți cere despăgubiri.
- Dacă nici atunci nu execută, ai dreptul la rezoluțiune, adică desființarea contractului, după ce i-ai acordat prin notificare un termen suplimentar rezonabil (art. 917). Rezoluțiunea se declară prin declarație scrisă, notificată celeilalte părți (art. 921). Poți alege și să păstrezi contractul și să ceri penalitățile. Discută varianta cu un avocat înainte.
- Verifică plățile făcute. Dacă ai plătit mai mult decât permit etapele din art. 1173, cere în scris restituirea diferenței.
- Dacă dezvoltatorul intră în insolvabilitate, art. 1176 îți dă de ales: să ceri să devii proprietar al apartamentului în starea în care se află sau să declari rezoluțiunea și să ceri banii înapoi.
- Semnalează lucrările suspecte. Dacă blocul pare construit fără autorizație sau peste ea, poți informa INST și primăria.
- Instanța. Dacă nu primești nici banii, nici apartamentul, te adresezi instanței. Taxele sunt explicate în ghidul Taxa de stat în instanță; dacă ai venituri mici, vezi asistența juridică garantată de stat.
Bine de știut: semnarea actului de predare-primire nu te face să pierzi drepturile pentru viciile apartamentului, iar dezvoltatorul nu poate refuza semnarea pe motiv că ai reclamat vicii (art. 1174 alin. (7)).
Model de somație
Către: [denumirea dezvoltatorului], IDNO [codul], [adresa juridică]
De la: [numele și prenumele], IDNP [codul], domiciliat(ă) în [adresa], telefon [numărul], e-mail [adresa].
Obiectul: somație privind întârzierea dării în exploatare a bunului imobil din contractul nr. [numărul contractului] din [data].
Faptele: Prin contractul menționat, v-ați obligat să dați în exploatare blocul din [adresa], în care se află apartamentul nr. [numărul], până la data de [data din contract]. Am achitat până acum suma de [suma] lei, conform graficului. La data prezentei, blocul nu a fost dat în exploatare.
Temeiul legal: art. 1171 alin. (1) lit. f), art. 1174 alin. (5), art. 902 și art. 947 din Codul civil; pct. [punctul] din contract privind penalitățile.
Solicit: 1) finalizarea lucrărilor și darea în exploatare în termen suplimentar de [termenul] zile de la primirea somației; 2) achitarea penalității de [suma sau procentul] pentru perioada [data] – [data], conform contractului; 3) informarea mea în scris despre stadiul lucrărilor și data estimată a recepției.
Vă informez că, dacă obligația nu este executată în termenul suplimentar, îmi rezerv dreptul de a declara rezoluțiunea contractului și de a cere restituirea sumelor plătite și despăgubiri, conform art. 917 și art. 921 din Codul civil.
Vă rog să-mi răspundeți în scris, la adresa de mai sus, în termen de [10] zile.
Anexe: copia contractului, dovezile de plată, fotografii cu stadiul construcției.
Data: [data]. Semnătura: [semnătura].
Greșeli frecvente
- Plătești un avans mare înainte de înregistrarea provizorie în Registrul bunurilor imobile. Legea interzice să ți se ceară bani înainte.
- Semnezi un „contract de rezervare” la oficiul dezvoltatorului, nu la notar, și crezi că e mai puțin important. Regulile se aplică oricărui contract de acest fel.
- Accepți un contract cu termen vag, de tipul „în trimestrul al doilea, cu posibilitate de prelungire”. Legea cere o dată calendaristică concretă.
- Nu verifici autorizația de construire și numărul de etaje autorizat.
- Trimiți doar mesaje pe telefon. Somația scrisă, trimisă cu aviz de recepție, este dovada de care ai nevoie mai târziu.
Dacă nu primești răspuns la somație, păstrează avizul de recepție și discută cu un avocat dacă declari rezoluțiunea sau ceri penalitățile în instanță.
Publicitate
Întrebări frecvente
Ce lege protejează cumpărătorii de apartamente în construcție în Moldova?
Codul civil, la art. 1170–1176, care reglementează vânzarea-cumpărarea bunului imobil în construcție. Regulile se aplică și antecontractelor sau contractelor de rezervare, indiferent de denumire.
Cât pot plăti dezvoltatorului înainte să fie gata blocul?
Conform art. 1173 din Codul civil: cel mult 5% până la finalizarea fundației, 35% după fundație, 70% după acoperiș și pereții exteriori și 95% după darea în exploatare.
Ce fac dacă dezvoltatorul nu predă apartamentul la termen?
Calculezi penalitatea din contract, trimiți o somație cu un termen suplimentar și, dacă tot nu execută, poți declara rezoluțiunea contractului și cere banii înapoi (art. 902, 917 și 921 din Codul civil).
Pot să-mi cer banii înapoi dacă am plătit mai mult decât permite legea?
Da. Art. 1173 alin. (2) din Codul civil îți permite să ceri restituirea sumelor plătite peste limitele etapelor, chiar dacă ai știut de depășire.
Unde verific dacă blocul are acte în regulă?
INST recomandă să verifici autorizația de construire, documentația de proiect și extrasul din Registrul bunurilor imobile. Pe inst.gov.md, la „Informații publice”, sunt listele blocurilor în execuție și recepționate.