Застройщик задерживает сдачу квартиры в новостройке: права покупателя в Молдове
Справочник · обновлено 8 октября 2026 г. · Citește în română
Застройщик не сдаёт дом в срок? Что говорит Гражданский кодекс, что проверить до подписания, поэтапные платежи, неустойка, претензия и расторжение договора.
Коротко: когда вы покупаете квартиру в доме, который ещё строится, договор с застройщиком регулируется Гражданским кодексом, ст. 1170–1176, «купля-продажа недвижимого имущества в стадии строительства». Закон требует конкретной даты ввода в эксплуатацию, ограничивает, сколько вы можете заплатить до каждого этапа, и даёт вам права, если застройщик задерживает сдачу: неустойку по договору, дополнительный срок через претензию и, при необходимости, расторжение договора с возвратом денег. Информация проверена по состоянию на 6 октября 2026 года; руководство носит информационный характер и не заменяет адвоката.
Отдельного действующего закона о жилищном строительстве на деньги физических лиц мы не нашли: специальные правила содержатся в Гражданском кодексе. Министерство инфраструктуры и регионального развития представило в мае 2026 года законопроект о быстрой остановке незаконного строительства; проверьте на legis.md, был ли он принят.
Какой договор вы подписываете
- Название договора не имеет значения. Правила применяются и к предварительным договорам, бронированиям и любым соглашениям, «независимо от их названия», по которым вам обещают квартиру в стадии строительства за плату (ст. 1170 ч. (3)). Значит, и «инвестиционный договор» сюда тоже относится.
- Условия в ущерб вам ничтожны. Любое условие, которое отступает от этих правил в ущерб покупателю-потребителю или ограничивает его права, абсолютно ничтожно (ст. 1170 ч. (2)).
- Что должно быть в договоре (ст. 1171): кадастровый номер, номер, дата выдачи и дата истечения разрешения на строительство, доля в земельном участке и в общих частях, принятая дата ввода в эксплуатацию в виде конкретной календарной даты, цена и график платежей. К договору прилагаются копия разрешения на строительство и план квартиры.
- Предварительная регистрация. Ваше право собственности предварительно регистрируется в Реестре недвижимого имущества. Запрещено требовать от вас любой платёж по договору до этой регистрации (ст. 1172).
- Поэтапные платежи (ст. 1173): не более 5% цены после предварительной регистрации, 35% после завершения фундамента, 70% после крыши и наружных стен, 95% после ввода в эксплуатацию и 100% после акта приёма-передачи. Если вы заплатили сверх этих пределов, можете потребовать вернуть разницу, даже если знали об этом (ст. 1173 ч. (2)).
- Фидуциарный счёт. Стороны могут договориться, что деньги будут вноситься на фидуциарный счёт условного депонирования в банке, с которого застройщик получает суммы по мере прохождения этапов (ст. 1175).
Что проверить перед подписанием
Национальный инспекторат по техническому надзору (INST) в «Руководстве покупателя» (Ghidul cumpărătorului) рекомендует до заключения договора в нотариальной форме запросить и проверить:
Publicitate
- Разрешение на строительство: действует ли оно и соответствует ли разрешённая этажность этажу, на котором вы покупаете. INST приводит пример квартиры на 6 этаже в доме, разрешённом на 5 этажей: вы рискуете никогда не зарегистрировать её.
- Проверенную проектную документацию с оригинальной печатью, где указана ваша квартира, её площадь, номер и расположение на этаже.
- Выписку из Реестра недвижимого имущества: что продавец является законным собственником и что имущество не арестовано, не заложено и не является предметом спора.
- Точный срок приёмки и неустойку, которую застройщик платит, если не введёт дом в эксплуатацию вовремя, — прописанные в договоре.
- Реестры INST: на inst.gov.md, в разделе «Публичная информация» (Informații publice), есть список строящихся жилых домов и список объектов, принятых начиная с 2022 года.
Как читать выписку и что делает нотариус, читайте в руководствах Покупка квартиры: кадастр и нотариус и Разрешение на строительство.
Если дом сдаётся с задержкой: шаги
- Проверьте дату в договоре. Застройщик обязан завершить работы и ввести дом в эксплуатацию до согласованной даты (ст. 1174 ч. (5)).
- Рассчитайте неустойку. Если в договоре есть условие о неустойке, оно заранее определяет сумму, причитающуюся за просрочку, — фиксированную или в процентах, в том числе в виде процентов за просрочку (ст. 947).
- Отправьте претензию. Вы письменным заявлением предоставляете застройщику дополнительный срок для исполнения (ст. 902). В это время вы можете приостановить свои встречные платежи и потребовать возмещения ущерба.
- Если и тогда он не исполнит, у вас есть право на расторжение (rezoluțiune), то есть прекращение договора, после того как вы уведомлением предоставили ему разумный дополнительный срок (ст. 917). О расторжении заявляют письменным заявлением, направленным другой стороне (ст. 921). Можно также сохранить договор и потребовать неустойку. Обсудите вариант с адвокатом заранее.
- Проверьте сделанные платежи. Если вы заплатили больше, чем позволяют этапы из ст. 1173, потребуйте письменно вернуть разницу.
- Если застройщик становится неплатёжеспособным, ст. 1176 даёт вам выбор: потребовать стать собственником квартиры в том состоянии, в котором она находится, или заявить о расторжении и потребовать деньги обратно.
- Сообщите о подозрительных работах. Если дом, похоже, строится без разрешения или с его превышением, можно сообщить в INST и в примэрию.
- Суд. Если вы не получаете ни денег, ни квартиры, обращайтесь в суд. Пошлины объясняются в руководстве Государственная пошлина в суде; если у вас низкий доход, см. юридическую помощь, гарантируемую государством.
Полезно знать: подписание акта приёма-передачи не лишает вас прав в связи с недостатками квартиры, а застройщик не может отказаться подписать акт из-за того, что вы заявили о недостатках (ст. 1174 ч. (7)).
Образец претензии
Кому: [название застройщика], IDNO [код], [юридический адрес]
От: [фамилия и имя], IDNP [код], проживающий(ая) по адресу [адрес], телефон [номер], e-mail [адрес].
Предмет: претензия о задержке ввода в эксплуатацию недвижимого имущества по договору № [номер договора] от [дата].
Обстоятельства: По указанному договору вы обязались ввести в эксплуатацию дом по адресу [адрес], в котором находится квартира № [номер], до [дата по договору]. На сегодняшний день я оплатил(а) сумму [сумма] леев согласно графику. На дату настоящей претензии дом не введён в эксплуатацию.
Правовое основание: ст. 1171 ч. (1) п. f), ст. 1174 ч. (5), ст. 902 и ст. 947 Гражданского кодекса; п. [пункт] договора о неустойке.
Прошу: 1) завершить работы и ввести дом в эксплуатацию в дополнительный срок [срок] дней с момента получения претензии; 2) выплатить неустойку в размере [сумма или процент] за период [дата] – [дата] согласно договору; 3) письменно сообщить мне о ходе работ и ожидаемой дате приёмки.
Сообщаю, что если обязательство не будет исполнено в дополнительный срок, я оставляю за собой право заявить о расторжении договора и потребовать возврата уплаченных сумм и возмещения ущерба согласно ст. 917 и ст. 921 Гражданского кодекса.
Прошу ответить мне в письменной форме по указанному выше адресу в течение [10] дней.
Приложения: копия договора, подтверждения оплаты, фотографии стадии строительства.
Дата: [дата] Подпись: [подпись].
Частые ошибки
- Вы вносите крупный аванс до предварительной регистрации в Реестре недвижимого имущества. Закон запрещает требовать от вас деньги раньше.
- Вы подписываете «договор бронирования» в офисе застройщика, а не у нотариуса, и думаете, что это менее важно. Правила применяются к любому такому договору.
- Вы соглашаетесь на договор с размытым сроком вроде «во втором квартале, с возможностью продления». Закон требует конкретной календарной даты.
- Вы не проверяете разрешение на строительство и разрешённое количество этажей.
- Вы отправляете только сообщения на телефон. Письменная претензия, отправленная с уведомлением о вручении, — это доказательство, которое понадобится вам позже.
Если вы не получили ответ на претензию, сохраните уведомление о вручении и обсудите с адвокатом, заявлять ли о расторжении или требовать неустойку в суде.
Частые вопросы
Какой закон защищает покупателей квартир в новостройках в Молдове?
Гражданский кодекс, ст. 1170–1176, которые регулируют куплю-продажу недвижимого имущества в стадии строительства. Правила применяются и к предварительным договорам или договорам бронирования, независимо от названия.
Сколько можно заплатить застройщику до того, как дом будет готов?
Согласно ст. 1173 Гражданского кодекса: не более 5% до завершения фундамента, 35% после фундамента, 70% после крыши и наружных стен и 95% после ввода в эксплуатацию.
Что делать, если застройщик не сдаёт квартиру в срок?
Рассчитайте неустойку по договору, отправьте претензию с дополнительным сроком и, если он всё равно не исполнит, можете заявить о расторжении договора и потребовать деньги обратно (ст. 902, 917 и 921 Гражданского кодекса).
Можно ли вернуть деньги, если я заплатил больше, чем позволяет закон?
Да. Ст. 1173 ч. (2) Гражданского кодекса позволяет потребовать вернуть суммы, уплаченные сверх пределов этапов, даже если вы знали о превышении.
Где проверить, в порядке ли документы у дома?
INST рекомендует проверить разрешение на строительство, проектную документацию и выписку из Реестра недвижимого имущества. На inst.gov.md, в разделе «Публичная информация», есть списки строящихся и принятых домов.