Ассоциация собственников: собрание, доли, ремонтный фонд и как оспорить решение

Как запросить отчеты и документы

1. Сначала проверьте онлайн-платформу ассоциации. Если собрание не решило иначе, ассоциация должна вести бесплатную платформу для собственников с уставом, регламентами, протоколами собраний, списком квартир с долгами (без имен), судебными спорами, оборотами по банковским счетам, договорами и годовыми сводными карточками (ст. 63). Ассоциация не может ссылаться на коммерческую тайну перед собственниками.
2. Найдите сводную карточку в e-Condominiu. Каждая ассоциация должна быть зарегистрирована на государственной платформе e-Condominiu и ежегодно публиковать сводную карточку, обновленную до 1 июля (ст. 64–65).
3. Подайте письменное заявление администратору и сохраните регистрационный номер. Администратор отвечает не позднее чем через неделю или через месяц, если запрос требует сложной юридической или технической оценки (ст. 66).
4. Если отказывают, вы просите общее собрание решить вопрос об отказе или в течение 2 недель после отказа обращаетесь в суд, чтобы обязать ассоциацию предоставить информацию (ст. 66).

Короткий образец заявления: «Администратору APC [название] от [имя], собственника квартиры № [номер]. На основании ч. (5) ст. 55 и ст. 66 Закона № 187/2022 прошу предоставить мне: годовой и последний полугодовой отчеты о фонде ремонта и развития, утвержденный бюджет на текущий год и договоры, заключенные на [услугу]. Дата, подпись.»

Кто контролирует деньги: совет, ревизор, аудит

• Совет ассоциации (не менее 3 членов, нечетное число) надзирает за администратором. Администратор обязан предварительно советоваться с ним по любому вопросу, связанному с расходами, включая проект бюджета (ст. 46).
• Ревизор или ревизионная комиссия не реже раза в год проверяет финансовую деятельность и дает собранию заключения о бюджете, годовом отчете и взносах (ст. 47).
• Бюджет администратор представляет до 30 ноября, а собрание утверждает его до 31 декабря на следующий год (ст. 44).
• Внешний аудит по требованию 3 собственников. Если ассоциация не проходила аудит за последние 2 финансовых года, любые 3 собственника могут нанять аудитора. Они оплачивают аудит, а собрание решает, возместить ли им расходы; администратор обязан сотрудничать и разослать отчет всем собственникам (ст. 67).

Общее собрание: как голосовать

• Что решает только собрание: бюджет, взносы и фонд, каждую трату из фонда, не предусмотренную бюджетом, договоры на ремонт и на посреднические услуги, избрание и отзыв администратора, совета и ревизоров, кредиты (ст. 34).
• Большинство. Как правило, более половины голосов присутствующих. Бюджет, взносы, право пользования общими частями и кредиты, которые в сумме превышают доходы бюджета предыдущего года, требуют не менее 2/3 голосов всех собственников (ст. 37).
• Голосование по переписке или смешанное. Собрание можно провести и по переписке, с бюллетенями, а голос, отправленный с заявленного адреса электронной почты, приравнивается к подписи. В этом случае решение принимается более чем половиной голосов всех собственников (ст. 37 и 40).
• Особое мнение. Если вы не согласны, попросите внести его в протокол или подайте письменно в течение 3 дней после собрания. Протокол составляется в течение 10 дней (ст. 39).
• Предлагайте работы. Для работ по безопасности, санитарному состоянию, энергоэффективности или возобновляемой энергии группа собственников подает заявление с проектом и расходами, а администратор созывает собрание не позднее чем через месяц (ст. 70).

Как оспорить решение собрания

1. Определите основание. Закон отсылает к ст. 202 Гражданского кодекса (ст. 42). Решение может быть оспоримым (относительная ничтожность), например при существенных нарушениях правил созыва или проведения, нарушении прав участника или существенных ошибках в протоколе. Оно ничтожно (абсолютная ничтожность), если принято по вопросу, которого не было в повестке дня, без кворума, вне компетенции собрания или вопреки публичному порядку.
2. Проверьте, есть ли у вас право. На относительную ничтожность может ссылаться собственник, который не участвовал или голосовал против, либо тот, чей голос был подсчитан неверно (Гражданский кодекс, ст. 202).
3. Внимание к сроку: исковая давность по относительной ничтожности — 6 месяцев (Гражданский кодекс, ст. 202 ч. 5).
4. Внимание к исключению: если большинство собственников прямо согласились с решением, его уже нельзя отменить из-за процедурных нарушений (ст. 42 Закона № 187/2022).
5. Сначала попробуйте внутренний путь: потребуйте нового собрания вместе с собственниками не менее 10% квартир; если администратор не созовет его за 14 дней, вы созываете его сами (ст. 35). Параллельно можно обратиться в примэрию, которая контролирует деятельность ассоциации (ст. 85).

Для спора в суде полезен адвокат; проверьте, имеете ли вы право на гарантированную государством юридическую помощь.

Если домом управляет ÎMGFL или у дома нет администратора

Ассоциации собственников приватизированного жилья, жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы должны были преобразоваться в ассоциации собственников в кондоминиуме в течение 18 месяцев со дня вступления закона в силу (29 января 2023 года), а закон применяется к ним в любом случае с того времени (ст. 87). Если у ассоциации больше месяца нет администратора, любой собственник может попросить примара назначить управляющего по конкурсу (ст. 81). В Кишиневе отчет Примэрии за 2024 год показывает 22 муниципальных предприятия по управлению жилищным фондом (ÎMGFL) в процессе несостоятельности. Управляющего собрание может отозвать в любой момент, с вступлением в силу через месяц, без компенсаций (ст. 81).

Все темы о жизни в многоэтажке, от счетов до газовой безопасности, — в полном гиде «Дом и многоэтажка». О плесени и протечках смотрите гид о плесени, а о вредителях в подвале — гид о дератизации и дезинсекции.