Asociația de proprietari: adunarea, cotele, fondul de reparații și contestarea deciziilor

Cum ceri dările de seamă și documentele

1. Verifică întâi platforma online a asociației. Dacă adunarea nu a decis altfel, asociația trebuie să țină o platformă gratuită pentru proprietari cu: statutul, regulamentele, procesele-verbale ale adunărilor, lista apartamentelor cu datorii (fără nume), litigiile, rulajul conturilor bancare, contractele și fișele de sinteză anuale (art. 63). Asociația nu poate invoca secretul comercial față de proprietari.
2. Caută fișa de sinteză în e-Condominiu. Fiecare asociație trebuie să fie înregistrată în platforma guvernamentală e-Condominiu și să publice anual fișa de sinteză, actualizată până la 1 iulie (art. 64–65).
3. Depune o cerere scrisă la administrator și păstrează numărul de înregistrare. Administratorul răspunde în cel mult o săptămână, sau într-o lună dacă cererea cere o apreciere juridică ori tehnică complexă (art. 66).
4. Dacă refuză, ceri adunării generale să decidă asupra refuzului sau, în 2 săptămâni de la refuz, mergi în instanță ca să obligi asociația să-ți dea informația (art. 66).

Model scurt de cerere: „Către administratorul APC [denumirea], de la [numele], proprietarul apartamentului nr. [număr]. În temeiul art. 55 alin. (5) și art. 66 din Legea nr. 187/2022, vă rog să-mi prezentați: raportul anual și ultimul raport semestrial privind fondul de reparație și dezvoltare, bugetul aprobat pentru anul în curs și contractele încheiate pentru [serviciul]. Data, semnătura.”

Cine controlează banii: consiliul, cenzorul, auditul

• Consiliul asociației (minim 3 membri, număr impar) supraveghează administratorul. Administratorul trebuie să-l consulte în prealabil pe orice chestiune care implică cheltuieli, inclusiv pe proiectul de buget (art. 46).
• Cenzorul sau comisia de cenzori face cel puțin anual revizia activității financiare și dă avize adunării asupra bugetului, dării de seamă și cotelor (art. 47).
• Bugetul îl prezintă administratorul până la 30 noiembrie, iar adunarea îl aprobă până la 31 decembrie pentru anul următor (art. 44).
• Auditul extern la cererea a 3 proprietari. Dacă asociația nu a fost auditată în ultimii 2 ani financiari, oricare 3 proprietari pot angaja un auditor. Ei plătesc auditul, iar adunarea decide dacă le rambursează costul; administratorul trebuie să colaboreze și să trimită raportul tuturor proprietarilor (art. 67).

Adunarea generală: cum votezi

• Ce decide doar adunarea: bugetul, contribuțiile și fondul, fiecare cheltuială din fond care nu e în buget, contractele pentru reparații și pentru serviciile intermediate, alegerea și revocarea administratorului, a consiliului și a cenzorilor, creditele (art. 34).
• Majoritatea. De regulă, peste jumătate din voturile celor prezenți. Bugetul, contribuțiile, dreptul de folosință asupra părților comune și creditele care, adunate, depășesc veniturile din bugetul anului precedent cer cel puțin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor (art. 37).
• Vot prin corespondență sau mixt. Adunarea se poate ține și prin corespondență, cu buletine de vot, iar votul trimis de pe adresa de e-mail declarată echivalează cu semnătura. În acest caz, o hotărâre trece cu peste jumătate din voturile tuturor proprietarilor (art. 37 și 40).
• Opinia separată. Dacă nu ești de acord, cere să fie trecută în procesul-verbal sau depune-o în scris în 3 zile de la adunare. Procesul-verbal se face în 10 zile (art. 39).
• Propune lucrări. Pentru lucrări de siguranță, salubritate, eficiență energetică sau energie regenerabilă, un grup de proprietari depune cererea cu proiectul și costurile, iar administratorul convoacă adunarea în cel mult o lună (art. 70).

Cum contești o decizie a adunării

1. Stabilește motivul. Legea trimite la art. 202 din Codul civil (art. 42). Hotărârea poate fi anulabilă (nulitate relativă), de exemplu la încălcări esențiale ale regulilor de convocare sau de desfășurare, la încălcarea drepturilor unui participant ori la greșeli esențiale în procesul-verbal. Este nulă de drept (nulitate absolută) dacă a fost adoptată pe o chestiune care nu era pe ordinea de zi, fără cvorum, în afara competenței adunării sau contrar ordinii publice.
2. Verifică dacă ai dreptul. Nulitatea relativă o poate invoca proprietarul care nu a participat sau a votat împotrivă, ori cel al cărui vot a fost numărat greșit (Codul civil, art. 202).
3. Atenție la termen: acțiunea pentru nulitatea relativă se prescrie în 6 luni (Codul civil, art. 202 alin. 5).
4. Atenție la excepție: dacă majoritatea proprietarilor au fost expres de acord cu hotărârea, ea nu mai poate fi anulată pentru încălcări de procedură (art. 42 din Legea nr. 187/2022).
5. Încearcă întâi calea internă: cere o nouă adunare, împreună cu proprietarii a cel puțin 10% din apartamente; dacă administratorul n-o convoacă în 14 zile, o convocați voi (art. 35). Paralel, poți sesiza primăria, care controlează activitatea asociației (art. 85).

Pentru un litigiu în instanță e util un avocat; verifică dacă ai dreptul la asistență juridică garantată de stat.

Dacă blocul tău e administrat de o ÎMGFL sau nu are administrator

Asociațiile de proprietari ai locuințelor privatizate, cooperativele de locuințe și cooperativele de construcție a locuințelor trebuiau să se transforme în asociații de proprietari din condominiu în 18 luni de la intrarea în vigoare a legii (29 ianuarie 2023), iar legea li se aplică oricum de atunci (art. 87). Dacă asociația nu are administrator de peste o lună, oricare proprietar poate cere primarului să desemneze un gestionar prin concurs (art. 81). În Chișinău, raportul Primăriei pentru 2024 arată 22 de întreprinderi municipale de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL) în proces de insolvabilitate. Gestionarul poate fi revocat oricând de adunare, cu efect după o lună, fără despăgubiri (art. 81).

Toate temele despre locuința la bloc, de la facturi la siguranța la gaz, sunt în ghidul complet „Casa și blocul”. Pentru mucegai și infiltrații vezi ghidul despre mucegai, iar pentru dăunătorii din subsol, ghidul despre deratizare și dezinsecție.